车位紧缺，长沙蓝光幸福满庭部分业主不得不将车停在小区外的马路边

赵春林

炒不了房就炒车位。这已经是楼市游离于监管之外的一个利益链条，始作俑者有开发商，以及投资客。在一些热点一二线城市，车位价格的涨幅甚至超过了房价涨幅。

面对炒车位的现象和态势，长沙市给楼盘车位销售立下了“规矩”，要求房地产开发项目地下车位和车库应首先满足业主的需要，且不得擅自停用或变更。这份名为《长沙市城市地下空间规划建设管理办法》（以下简称“办法”）已经由长沙市政府正式出台，将于12月1日起实施。

长沙市明确，用于社会公共服务的独立地下空间停车场不得进行分割转让、销售或整体租赁，不得擅自停用或者改变其用途；长沙市内六区城市地下空间不得布局居住、养老、学校（教学区）和劳动密集型工业设施等。

━━━━

投资客炒车位 不少业主无位停车

长沙蓝光幸福满庭因为车位问题，最近被投诉成为热点新闻，该小区有1360余户业主，车位配置仅有500余席，车位配比低于0.5不说，其中196个车位被两名投资业主一次性收入囊中，并只售不租。而随着小区入住率的提高，因车位紧缺而导致的停车矛盾骤然爆发，不少业主不得不把车停到了小区外的马路边。

“现在售价在9万元左右，比2017年那批购买的车位贵了约2万元。”该小区一位业主向湖南官网红网投诉，质疑开发商、物业公司与购买196个车位的业主三方串通，借此抬高车位售价。

据蓝光幸福满庭项目开发商解释，该小区车位销售最早追溯到2016年7月，期间有通过张贴海报、致电业主等方式，来进行集中公开销售，不过销售情况并不理想。在196个车位被打包售出之前，原本仅有500余个地下车位的该小区，其实还剩有200余个车位没有销售出去。

但同时，也无证据表明该开发商向个别业主打包出售196个车位时，已向小区全体业主进行公示或通过其他方式告知全体业主，给予其他业主同等购买车位的机会。

“无论是在快速回笼资金方面，还是从租金与售价不成比例以及管理成本等角度，开发商更多的是希望车位只售不租。”有当地房企负责人透露，在前期销售不理想的情况下，开发商利用消费者买涨不买跌的心理，不排除与第三方联手炒卖车位的可能。

当地法律界人士指称，这种做法损害了其他业主的利益，因此打包出售车位行为应属无效。

无独有偶。有网友爆料称长沙市望城区龙湖湘风原著小区的一名业主一举买下133个车位，再以每个车位高于原价2万元的价格出售给其他业主，称其是在“投资”。经舆论曝光后，这位业主由于是该楼盘前置业顾问，其在不堪小区别的业主的精神压力和开发商做工作沟通之后，主动将大量车位予以了退回。

━━━━

小区地下车位 先满足业主需要

楼盘车位配比本身不高的情况下，炒卖车位让停车难更加雪上加霜 

对于上述这些行为和现象，正是长沙市此次颁布的办法要解决的核心问题。办法规定，地面房地产开发项目附建规划用于停放汽车的地下车位和车库，应当首先满足业主的需要，且不得擅自停用或变更。独立地下空间建筑物不得办理预售，应当经竣工验收且办理现房销售备案方可销售、出租。

同时，用于社会公共服务的独立地下空间停车场，不得进行分割转让、销售或整体租赁，不得擅自停用或者改变其用途。

“向地下要空间，已成为城市发展一大趋势，长沙市将坚持公共利益优先、地下与地上相协调的原则。”接近长沙市政府层面的相关人士向记者表示，该市出台此办法，旨在加强地下空间规划建设管理，合理利用地下空间资源，提高土地综合利用率，保障相关权利人合法权益。

根据办法，长沙市已要求各部门按照各自的职能分工，做好地下空间规划建设管理相应工作，鼓励和支持社会资本积极参与地下空间公共工程的建设、使用和管理。

在布局方面，长沙市城市地下空间将优先布局城市交通设施、市政公用设施和城市综合防灾体系等，适度布局公共管理与公共服务设施、商业服务设施和物流仓储设施等，不得布局居住、养老、学校（教学区）和劳动密集型工业设施等。

而为保证防洪安全，该市明令禁止在河道、堤防保护范围内进行地下空间规划建设。

记者也发现，在当前房地产市场严格调控的局面下，开发商为了追求利润增长点，投资客为了赚取投资差价，纷纷把注意力放到了车位售卖上。甚至有一些城市，车位价格的涨幅已经超过了房价涨幅。

中国房地产报记者查阅《物权法》发现，对于车位问题，《物权法》第七十四条对小区的车位、车库相关规定分为三款：第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

有不愿具名人士认为，这三款规定的落实执行情况并不乐观。“除了车位不透明出售炒卖现象以外，停车位收入在很多小区是一笔糊涂账，问题很多，是一个实实在在的‘灯下黑’领域。”